안녕하세요!

김앤리 법률사무소 이진우 변호사입니다.

이번 글에서 알아볼 내용

1. 퇴거 및 인도소송이란?

2. 임대차 종류

3. 무단 점유

4. 경매 후 인도 거부

5. 유치권 또는 지상권

1. 퇴거 및 인도소송이란?

건물이나 토지를 점유하고 있는 사람이 정당한 권원 없이 계속 점유를 유지하는 경우 소유자는 퇴거 및 인도소송을 진행할 수 있습니다.

퇴거소송은 내 소유의 건물이나 토지에서 나가라는 것이고, 인도소송은 해당 건물이나 토지를 가져오라는 소송입니다.

실무에서는 인도가 핵심이므로 인도소송을 진행하기에 인도소송이란 말이 더욱 흔히 쓰입니다.

이때 법적인 근거는 민법에 따른 소유자의 소유물반환청구권을 들 수 있습니다.

민법 제213조(소유물반환청구권) 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.

민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

그러나 모든 인도소송이 동일하게 진행되는 것은 아닙니다.

점유 형태에 따라 법적 쟁점과 해결 방향이 달라질 수 있습니다.

아래에서는 대표적인 유형별로 살펴보겠습니다.

2. 임대차 종료 후 퇴거하지 않는 경우

가장 흔한 유형입니다.

• 임대차 기간이 종료되었음에도 임차인이 퇴거하지 않는 경우

• 월세를 장기간 지급하지 않아 계약이 해지된 경우

• 임대인의 동의 없이 전대차를 하여 계약이 해지된 경우

이 경우 핵심 쟁점은 계약이 적법하게 종료되었는지 여부입니다.

임대차계약 해지의 요건을 제대로 갖추지 못하면 오히려 소송이 지연될 수 있습니다.

따라서 해지 통지 방식, 연체 차임의 액수, 갱신 여부 등 세부적인 법률 검토가 필요합니다.

3. 무단 점유

임대차계약이나 매매 등 아무런 법률관계 없이 타인의 부동산을 점유하는 경우입니다.

예를 들어,

• 전 소유자의 지인을 통해 무단으로 거주하는 경우

• 계약 없이 창고나 토지를 사용하는 경우

이 유형은 비교적 법리 다툼이 단순한 편입니다.

그러나 실제 인도 과정, 즉 강제집행 절차가 복잡해질 수 있습니다.

현실적으로 무단으로 점유한 자가 법원의 판결에 따르지 않는 경우가 많기 때문입니다.

따라서 추후 강제집행까지 고려한 소송 전략이 핵심입니다.

4. 경매 후 인도 거부

건물이나 토지를 경매로 취득했음에도 기존 점유자가 인도를 거부하는 경우입니다.

이 경우에는

• 대항력 있는 임차인이 있는지 여부

• 실제 배당 절차

• 기타 점유자의 권리 존재 여부

등을 먼저 확인해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차인이라면 단순한 인도소송으로 해결되지 않을 수 있습니다.

경매 사건 기록과 권리분석이 선행되어야 합니다.

이후 2번과 3번에서 살펴본 내용을 고려하여 인도소송으로 나아가야 합니다.

5. 유치권 또는 지상권을 주장하는 경우

점유자가 유치권 또는 지상권이 있다고 주장하며 퇴거를 거부하는 유형입니다.

그러나 실제로는

• 유치권 성립 요건을 충족하지 못한 경우

• 등기되지 않은 지상권을 주장하는 경우

• 형식적으로만 공사비를 주장하는 경우

등이 적지 않습니다.

이 유형은 법리 다툼이 가장 치열해질 가능성이 높습니다.

점유자의 주장에 대한 법적 반박 구조를 정교하게 설계해야 합니다.

나아가 현장에서 실제 어떻게 점유가 이루어지고 있는지 파악하는 것이 필수입니다.