안녕하세요!

김앤리 법률사무소 이진우 변호사입니다.

1. 지역주택조합 분담금(가입비)?

내 집 마련이라는 부푼 꿈을 가지고 지역주택조합에 가입합니다. 

지역주택조합에 가입을 하기 위해서는 조합원의 자격을 취득하는 것은 물론 분담금도 납입해야 합니다. 

그러나 여러가지 사정으로 지역주택조합에서 탈퇴를 하고 분담금을 돌려받아야 하는 경우도 생깁니다. 

주택법에 따라 조합원은 언제든 지역주택조합에서 탈퇴할 수 있습니다. 

그러나 이 경우 분담금 중 상당부분이 공제되는 경우가 대부분입니다. 

따라서 공제하지 않고 분담금을 전액 반환받기 위한 방법을 찾아내는 것이 매우 중요합니다. 

주택법 제11조(주택조합의 설립 등) ① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우(제5항에 따른 직장주택조합의 경우는 제외한다)에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다. ⑦ 제1항에 따라 인가를 받는 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준ㆍ제명ㆍ탈퇴 및 주택조합의 운영ㆍ관리 등에 필요한 사항과 제5항에 따른 직장주택조합의 설립요건 및 신고절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑧ 제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다. ⑨ 탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함한다)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다.

2. 방법 1: 가입비 예치 30일 이전에 청약 철회

주택법에서는 주택조합 가입을 철회할 경우에는 분담금을 반환할 수 있도록 하고 있습니다. 

가입 철회에 따른 분담금 반환은 강행규정입니다. 

따라서 '조합 가입 계약서'나 '조합 가입서' 등에 이에 반하는 규정이 있다고 하더라도 분담금 예치로부터 30일 이내에는 청약을 철회하고 분담금 전액을 반환받을 수 있습니다.

주택법 제11조의6(조합 가입 철회 및 가입비 등의 반환) ② 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.

3. 방법 2: 안심보장증서의 무효를 이유로 조합 가입 계약을 취소

 많은 지역주택조합은 조합원 가입 계약을 할 당시에 조합원을 안심시켜주기 위한 방편으로 ‘조합원의 조합 탈퇴시 분담금 전액을 환불한다.’는 취지의 안심보장증서를 작성하여 줍니다. 

이러한 내용의 안심보장증서의 환불보장 약정은 민법 제276조 제1항에 따라 지역주택조합 총회의 결의가 없으면 무효입니다. 

그러나 많은 경우 지역주택조합 총회 결의없이 안심보장증서를 작성하는 경우가 대부분입니다. 

즉, 총회의 결의가 없는 안심보장증서가 무효라는 이유로 조합 가입계약을 무효로 하여 분담금 전액을 반환 받을 수 있습니다. 

또한 안심보장증서의 약정 그 자체를 조합원(가입자)에 대한 기망행위로 보아 분담금 전액을 반환받은 사례도 존재합니다.  

대법원 판례 역시 김앤리 법률사무소의 의견과 같습니다. 

대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 민법 제137조에 따라 안심보장증서의 환불보장 약정이 총회의 결의가 없다는 사유로 무효인 경우 조합가입계약 전체를 무효로 본다.

4. 방법 3: 허위, 과장 광고를 이유로 조합 가입 계약을 취소

지역주택조합의 사업 계획 승인을 받기 위해서는 주택 건설 대지의 소유권 95% 이상을 확보해야 합니다. 

또한 지역주택조합 설립 인가 전에 추진위원회 단계에서는 토지사용권 80% 이상을 확보해야 합니다, 

토지 소유권에 관한 사항을 숨기거나 사업성을 무리하게 과장하거나 허위 사실로 계약자를 기망한 경우도 존재합니다. 

이러한 경우 조합 가입 계약자는 기망 또는 착오를 이유로 조합가입계약을 취소하고 분담금 전액을 반환받을 수 있습니다.

그러나 앞선 방법보다는 복잡한 사례가 많기 때문에 유의하여 반환을 청구하여야 합니다. 

5. 김앤리 법률사무소는 부동산 전문가입니다. 

대부분 위에서 소개한 3가지 방법으로 지역주택조합을 탈퇴하고 분담금 전액을 반환받을 수 있습니다. 

그러나 김리 법률사무소가 진행한 수많은 사례를 비추어보면 지역주택조합이 쉽사리 분담금을 반환하지 않는 것도 사실입니다. 

따라서 지역주택조합의 상황, 조합에 가입한 경위, 계약서 내용 등 구체적 상황에 따라 최선의 전략을 선택해야 합니다.

지역주택조합 분담금 분쟁, 부동산 전문 변호사와 함께하면 확실하게 해결할 수 있습니다.